Portal Promocji Eksportu

Zmiany w zakresie certyfikatu energetycznego dla nieruchomości

Cztery lata po utworzeniu w Portugalii certyfikatu energetycznego, wymaganego w przypadku sprzedaży nieruchomości, z dniem 1 grudnia 2013r. wchodzi w życie obowiązek posiadania tego certyfikatu również w momencie ogłoszenia sprzedaży lub dzierżawy danej nieruchomości. Dzięki tej zmianie, agencja energetyczna ADENE - Agência para a Energia chce rozszerzyć stosowanie oceny stanu energetycznego obiektów budowlanych w Portugalii, zgodnie dyrektywami UE w zakresie oszczędności energii.

Certyfikat energetyczny to dokument, który ocenia wydajność energetyczną danego lokalu mieszkalnego w skali o ośmiu kategoriach tj. od A+ (bardzo wydajny) do G (mało wydajny). Jest on obowiązkowy zarówno dla nieruchomości nowych jaki i używanych bądź przeznaczonych na sprzedaż, lub wynajem, od momentu zapoczątkowania procesu ich komercjalizacji. Portugalskie Stowarzyszenie Profesjonalistów i Przedsiębiorstw Pośredniczących w Obrocie Nieruchomościami (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal –APEMIP) wyjaśnia, że​ nieruchomości do klasy B mogą dzięki takiemu certyfikatowi zyskać na wartości nawet o 15%.

Dokument ten można zdobyć za pośrednictwem autoryzowanych przez ADENE techników lub specjalistycznych firm, zatrudniających architektów i inżynierów, posiadających stosowne uprawnienia od co najmniej pięciu lat. Stosowne uprawnienia mozna uzyskać w nastepujących instytucjach np. www.casacertificada.pt, www.adene.pt, www.ordemengenheiros.pt.

W celu uzuskania certyfikatu należy przedłożyć odpowiednie dokumenty, m.in. kataster nieruchomości, zaświadczenie o rejestracji nieruchomości, wydane przez odpowiedni urząd, dane i NIP właściciela, projekt architektoniczny lub mapy/plan nieruchomości, specyfikację techniczną dotyczącej użytych materiałów i/lub systemów budowy.

Opłaty za wydanie tego rodzaju certyfikatu oscylują między 35 euro (dla M1 i M2) a 950 euro w przypadku obiektów handlowych i usługowych o powierzchniach powyżej 5 tys. m². Do powyższego kosztu należy dodać zapłatę za usługi eksperckie, która nie jest ustawowo ustalona. Poziom cen ogólnych z wliczonymi opłatami za usługi eksperckie i certyfikaty jest często bardzo różny i może wynosić, np. w przypadku M1 zarówno 142 euro, jak i 319 euro.

Dla sporządzenia certyfikatu oceny wydajności energetycznej analizowane są różne czynniki. m.in: lokalizacja nieruchomości, rok budowy, izolacja akustyczna, izolacja termiczna, wentylacja i jakość powietrza, ogrzewanie, wykorzystanie źródeł energii odnawialnej, materiały użyte w budowie, efektywne energetycznie urządzenia i wyposażenie, które w obszarze i lokalizacji nieruchomości, pozwalają ocenić, czy dom jest zbyt zimny bądź słabo dźwiękoszczelny. Przed zmianą przepisów średnia krajowa pozostawała w przedziale między kategorią B i C.

Wraz z certyfikatem każdy ekspert dostarcza właścicielowi lokalu raport z wykazem proponowanych działań w celu poprawy parametrów obiektu. Takie propozycje mogą dotyczyć, np. zmiany stolarki okiennej lub instalacji centralnego ogrzewania, które pozostają jednie sugestią a nie obowiązkiem. Certyfikat ma ważność przez dziesięć lat.

Ocena wydajności energetycznej może być negatywna w przypadku jedynie nowych budynków o klasyfikacji poniżej kategorii B.

Ustawa przyniosła też nowe sposoby obliczania efektywności energetycznej, powodując pewne zamieszanie wśród ekspertów, którzy tłumaczą, że potrzebują teraz co najmniej dwa lub trzy dni, aby sfinalizować proces związany z wystawieniem certyfikatu, podczas gdy wcześniej było to możliwe w niecały dzień. Czas trwania oceny i wydania certyfikatu zależy od ekspertów, którzy są uprawnieni do osobistego przeprowadzenia oceny, z wyjątkiem opłat, które należy dokonać na rzecz ADENE.

W obliczu nowych przepisów, począwszy od grudnia 2013 r. właściciele zainteresowani sprzedażą lub wynajmem nieruchomości, która nie posiada certyfikatu efektywności energetycznej, podlegają grzywnie mogącej wynieść od 250 do 45 tys. euro. W przypadku osób fizycznych, które nie przestrzegają nowego prawa, kary pieniężne zaczynają się od 250 euro i mogą maksymalnie osiągnąć 3740 euro. W przypadku osób prawnych oscylują od 2500 do 45000 euro. Nowe zasady obejmują wszystkie rodzaje reklam (w Internecie i prasie) oraz firmy pośredniczące. Tak więc, jeśli do tego czasu sprzedaż lub wynajem danego lokalu wymagała istnienia certyfikatu energetycznego, tak obecnie dokument ten jest konieczny już od momentu pojawienia się ogłoszenia nt. nieruchomości.

Przedstawiciele branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są zdania, że nowy obowiązek może długookresowo przynieść korzyści i większą przejrzystość
i jakość dla rynku, ale w krótkoterminowoej perspektywie nie będzie łatwy do wdrożenia. Większość z 400 tys. przeznaczonych na sprzedaż nieruchomości w Portugalii nie posiada obecnie certyfikatu energetycznego, co oznacza, że zarówno ich właściciele jak i reklamujące je agencje pośredniczące w sprzedaży nie spełniają prawa i ryzykują nałożenie grzywny. Wiele agencji nasiliło kontakty z właścicielami celem zachęcenia ich do uzyskania certyfikatu, jednakże zauważalne jest niedoinformowanie w tej kwestii, a także brak chęci zdobycia takiego dokumentu, wywołany wysokimi kosztami certyfikatu. Niejednokrotnie powodem sprzedaży nieruchomości jest brak środków finansowych na utrzymanie, stąd też cena certyfikatu jest dodatkowym czynnikiem odstraszającym, który będzie prowadzić do nakładania kar pieniężnych lub wycofywania nieruchomości z rynku.

Biorąc pod uwagę liczbę nieruchomości znajdujących się na portugalskim rynku oraz możliwości ich obsługi przez firmy certyfikujące, firmy pośredniczące w obrocie uważają, że rząd powinien przedłużyć termin wdrożenia i wdrożenia nowych zasad o co najmniej 6 miesięcy, a także zmniejszyć koszt uzyskania certyfikatu, tak aby każdy właściciel w stanie uzyskać go.

Pomimo pewnych wątpliwości, większa część przedstawicieli branży argumentuje, iż w średnio i długoterminowej perspektywie nowe zasady mają sens i lepiej odzwierciedlają rzeczywistość. Wcześniej wystarczało, bowiem posiadać urządzenie, takie jak klimatyzacja, lub korzystać z niektórych odnawialnych źródeł energii, aby zapewnić sobie dobrą pozycję w klasyfikacji energetycznej. Obecnie, wymagania w odniesieniu do efektywności energetycznej danej nieruchomości są większe i bardziej precyzyjne. Ponadto, kupujący będą skłonni częściej dokonywać świadomych zakupów nieruchomości, jeśli będą mieć pewność co do lepszej efektywności energetycznej obiektów i tym samym obniżenia kosztów zużycia energii.

Oprac.

Elżbieta Siuta Correia

Ekspert POIG, WPHI Lizbona

Styczeń 2014 r.